利回りと実質利回りの違いを正しく理解する

ねえ、ちょっと聞いてくれる？ 私、ミキ。30代後半のフリーランスで、このブログで不動産のあれこれを泥臭く比較しまくってる「比較の鬼」なんだけどさ。

実は私、数年前に離婚したのをきっかけに、住んでいたマンションを売却した経験があるの。あの時はもう、心も体もボロボロでさ。早くケリをつけたくて、最初に相談した不動産会社の一社に「この査定額が妥当ですよ」って言われて、危うく鵜呑みにしそうになったんだよね。

でも、なんだかモヤモヤして、藁にもすがる思いで複数の不動産会社に一括査定を依頼してみたの。そしたら、結果にひっくり返った！ 最高額と最低額で、なんと300万円以上もの差が出たんだから！ これ、ほんとにびっくりしたんだけど、あの時、もし比較しなかったら、私、300万円も損してたってことだよね？

その時、「ああ、もっと早く比較すればよかった」「もっと不動産の知識があれば…」って心底思ったの。この経験から学んだのは、不動産の世界では、表面的な数字だけを鵜呑みにしちゃ絶対ダメってこと。特に、不動産投資を考えてるなら「利回り」と「実質利回り」の違いを正しく理解してないと、私みたいに「知らなかった！」じゃ済まされない大損をする可能性があるんだよ。

今日は、あなたの資産を守るために、この二つの違いと、どうやって賢く見極めるべきかを、私の失敗談も交えながら分かりやすく解説していくね！

利回りって、実は「見せかけ」の数字が多いって知ってた？

利回りだけ見て投資するのは、かなり危険！

一般的に言われる「利回り」は、実は「表面利回り」って言って、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合なの。パッと見は魅力的だけど、実際にかかる費用が全然考慮されてないんだよね。

年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り（%）

• 物件価格が1,000万円で、年間家賃収入が100万円なら、表面利回りは10%！

• 「お、10%はいいじゃん！」って思うでしょ？

• でもね、これ、あくまで「家賃収入だけ」の話。

この計算には、不動産投資で必ずかかる「諸費用」が一切含まれてないんだよ！

だから、表面利回りだけを鵜呑みにすると、後で「あれ？思ったより儲からない…」ってなる可能性が高いの。

じゃあ「実質利回り」って何？本当の儲けを見抜くカギ！

不動産投資で本当に大事なのは、この「実質利回り」を見ること！

実質利回りっていうのは、年間家賃収入から「運営にかかる費用」を引いて、さらに購入時の「諸費用」も加味して計算する、もっとリアルな収益性を示す数字なんだ。これを見れば、手元にいくら残るか、より正確にわかるの。

（年間家賃収入 － 年間運営費用） ÷ （物件購入価格 ＋ 購入時諸費用） × 100