プロパティエージェントの賃貸管理実績をチェック

「大手だし、この数字なら悪くないかな…」そう思って、プロパティマネジメント会社の契約書にサインするところでした。その時提示された管理料率は8%。相場通りで、特に疑問も感じませんでした。

でも、一歩踏みとどまって、5社に直接ヒアリングして比較した結果、管理料率だけで5%から10%まで、実に2倍の開きがあることがわかったんです。

年間家賃収入500万円の物件なら、それだけで年間25万円の差。しかも、うたわれている華やかな「実績」の裏側には、見過ごせないカラクリがいくつもありました。

今回は、私が実際に5社を比較して学んだ、プロパティエージェント（管理会社）の「実績」を本当の意味でチェックする方法をお伝えします。営業トークに流されず、資産を守る管理会社を選ぶための、具体的な視点です。

「入居率99%」「家賃保証」の数字の裏を読む

管理会社の営業トークには、必ずと言っていいほど「魔法の言葉」が登場します。これらの数字を表面的に受け取るのは、実はとても危険です。

1「入居率99%超」のカラクリ

「当社の平均入居率は99%を超えています！」という謳い文句。でも、その数字の「母数」を確認しましたか？

私がヒアリングしたある会社は、確かに公式サイトで「入居率99%超」を掲げていました。しかし、詳細資料の注釈には、こう書かれていたんです。

「※自社開発・販売物件（築浅・人気駅）における実績」

2「家賃保証」は万能薬ではない

家賃保証制度は、大きな安心材料です。私も最初は「これさえあれば！」と思いました。しかし、契約書の細則を読んで、その認識を改めました。

ある会社の契約書には、次のような条件が記載されていました。

「家賃保証の適用は、オーナー様が当社指定のリフォーム工事を実施した物件に限ります。また、保証額は想定家賃の80%までとし、保証期間は最初の1年間のみとします。」

つまり、

・保証のためには、指定の（相場より高額な可能性もある）リフォームが必要。

・空室になっても満額は保証されない。

・1年後は保証がなくなる。

完全なリスクフリーではないことを理解しておくことが不可欠です。

比較して初めて見える「本当の実力」

一社だけと話して「まあこんなものか」で決めていたら、絶対に気づけなかった違いがあります。私が5社を比較して最も衝撃を受けたのは、「報告の頻度と中身」の圧倒的な差でした。

管理料率はA社の方が若干安かったのですが、B社の丁寧な報告を見ていると、「この会社は物件をちゃんと『見て』管理してくれている」という信頼感が湧きました。大家としての「不安」が、報告の質で軽減されることを実感したのです。

実践！管理会社を「泥臭く」比較する4ステップ

面倒でも、この一手間があなたの資産を10年、20年守ります。私が実行した具体的なステップをそのままお伝えします。

1情報収集（3〜5社が目安）

「プロパティマネジメント」「賃貸管理 実績」などで検索し、候補をリストアップ。ここで大事なのは、大手だけに絞らないことです。地元密着の中小会社は、細やかな対応が強みだったりします。

2ヒアリング＆提案依頼

リストアップした会社に、一斉に連絡します。物件情報を伝え、「管理提案書」の作成を依頼。この時、「他社とも比較検討中です」と伝えるのがコツ。営業も本気の提案をしてきやすくなります。

3提案書の「比較表」を作成

届いた提案書を、Excelやノートに同じ項目で並べて比較します。

• 管理料率、更新料、募集広告費
• 修繕積立金の扱い
• 報告方法、緊急時対応体制

そして、先ほどお伝えした「数字の裏」を確認する質問をぶつけます。「この入居率の数字は、うちのような築XX年の物件でも達成可能ですか？」と。

4「担当者」も重要な比較対象

これが、意外と最終的な決め手になりました。提案書は会社の「看板」ですが、日常的にやり取りするのは「担当者」です。

まとめ：管理会社選びは、売却査定と同じくらい「比較」が命

家を売る時、一社の査定額を盲信すると数百万円の損をする可能性があります。管理会社選びも全く同じです。一社の営業トークで決めてしまうと、年間数十万円の管理コストの損をし続け、物件の資産価値が下がるリスクすらあるのです。

良い管理会社は、空室リスクを減らし、適切な修繕で物件寿命を延ばし、結果として売却時の査定額も上げてくれます。

私が相続したアパートは、結局、管理料率は中くらいだが、報告が非常に丁寧で担当者の人柄を信頼できた、中規模の会社に決めました。数字だけの比較では一番安い会社ではありませんでしたが、「安心」という付加価値を買ったと思っています。

「でも、いちいち数社に連絡するのは…」と感じる方は、信頼できる不動産管理会社の比較サービスを探してみるのも一つの方法です。まずは、複数社の提案を並べてみることから始めてみませんか？