プロパティエージェントの物件の空室期間の短さ

比較しないことが、一番のリスクだった

あー、思い出すだけで胃が痛くなるんだけど…。私、離婚した時に住んでたマンションを売る時、最初の不動産屋さんの担当者、すごく感じが良くてね。「すぐ売れますよ！査定額もこのくらいです！」って。

で、その金額をほぼ信じて話を進めちゃったんだよね。でも、ダメ元で試した不動産一括査定で、一番高かった会社との差が320万円だったの。

320万よ？この差は、私の“比較しなかった後悔”の値段。

今日あなたと話したいのは、売却以上に長期的に“差”がつく話。プロパティエージェントを選ぶ時、「物件の空室期間をどれだけ短くできるか」という視点について。

投資用マンションで3ヶ月も4ヶ月も空室が続いたら…家賃収入はゼロなのに、固定資産税や管理費は毎月かかる。それって“負動産”になりかねないんだから。

まず、知っておいてほしい数字があるよ。首都圏の賃貸住宅の平均空室期間は、約4.5ヶ月って言われてるんだ。

で、ここからが本題。この「4.5ヶ月」は“平均”だから、下手な管理だともっと長引く。反対に、空室対策に強いプロパティエージェントに任せれば、大幅に短縮できる可能性がある。

私、調べてて「えっ！？」ってなったんだけど、中には平均15日で空室を埋めることを掲げている会社もあるんだよね。

4.5ヶ月 vs 15日、その差は？

平均4.5ヶ月（約135日）と15日。その差は120日、約4ヶ月分。

仮に家賃が月10万円の物件なら、40万円の家賃収入の機会損失が、入居者入れ替わりの度に発生する可能性がある。この差を見逃せる？

ここが、私が売却で痛い目を見たのと全く同じ構図。どこの会社も営業トークでは「空室リスクが低いです」って言うに決まってる。

大切なのは「言葉」じゃなくて「実績」と「具体的な戦略」を比較すること。

「空室期間が短い」と言うなら、自社管理物件の平均空室期間や稼働率（例：稼働率98%超）を具体的な数字で提示できるか。口頭だけの“感じ”は要注意。

不動産ポータルサイト掲載だけが仕事じゃない。SNS発信、写真・動画のクオリティ、閑散期（6〜8月）の対策まで、工夫しているかが鍵。

退去時の小さな傷まで全部直そうとすると、リフォーム期間が長引き空室が伸びちゃう。必要最小限の修繕でスピード入居を実現するノウハウがある会社か要チェック。

そのエリアの需要層（学生、ファミリー等）や競合物件の相場を把握し、最適な家賃設定を提案できるか。全国チェーンかどうかより、地域担当者の詳しさが大事。

「この会社、話がわかりやすいな」で終わらせないで。営業トークはどこの会社も上手。数字と戦略で比較することが、後悔しない唯一の道よ。

私が学んだのは、「たった一社の話を聞いて決めるのは、リスクが高すぎる」ってこと。投資用物件の管理でも全く同じ。

最低でも3社、可能ならそれ以上、異なるタイプのプロパティエージェント（大手、地域密着型、デジタル新興など）から、具体的な管理プランと実績データをヒアリングして。

売却の時は「査定額」を比較したけど、投資の場合は「管理提案内容と実績」を比較する。複数に同時にコンタクトすれば、各社の本気度も見えるし、相場観が一気に身につく。

「でも、何社も連絡取るの面倒…」それ、すっごくわかる。私もそうだった。

賢く比較を始める方法

自分でいちいち電話しなくても、不動産会社比較の窓口サービスを活用する手がある。興味がある旨を伝えれば、条件に合った複数の会社から提案が来る仕組み。その中から、実際に会って話を聞きたい会社を選べばいい。最初のハードルをグッと下げられるの。

空室が長引くのは、「時期が悪い」だけじゃ済まされないことが多い。それは募集戦略や管理体制に問題があるサイン。

あなたが投資で手にするべきなのは、ただの“物件”じゃなくて、「安定した家賃収入というキャッシュフロー」。そのためには、空室リスクを最小限に抑えてくれるパートナー選びが何より大切。

私があの時、たった1社の話を信じずに、勇気を出して比較をしてみたように…。

あなたも、1社の営業トークで決めずに、まずは一歩踏み出して「比較」という行動を起こしてみて。比較した先に見えるのは、私の320万円のような後悔ではなく、年間数十万円単位の“家賃収入の差”なんだから。